討債公司債務公司“買賣不破租賃”原則的成立條件
來源：未知作者：admin 日期：2020-04-19 08:43 瀏覽：
所謂“買賣不破租賃”原則，是指在租賃關系成立之后，即使出租人將租賃物轉賣給第三人，原來已經存在的租賃關系仍然對買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人所取得的也僅是負擔有租賃關系的財產所有權。
“買賣不破租賃”作為一個原則，適用該原則必須具備四個條件：
1.存在合法有效的租賃合同。
要適用該原則，在租賃物所有權讓與時，租賃合同應該已經成立并生效。需要注意的是，根據《中華**共和國物權法》的規定，僅有租賃物讓與契約尚不能實現物權變動，對動產來說需要交付，對不動產來說需要登記。
《中華**共和國城市房地產管理法》第五十四條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃**、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”
那么，如果合同當事人未有對不動產租賃合同進行登記會有什么樣的結果呢？
《成都高院關于處理房屋租賃**若干法律適用問題的解答（三）》第三十條規定：“未經登記的租賃合同，當房屋所有權發生變化時，承租人不能以’買賣不破租賃為由’向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。但是，承租人有證據證明新的房屋權利人知道或應當知道租賃事實的除外。”
這一指示性意見一定程度上照顧了我國房屋租賃的現實，也為司法實踐的適用留了一定的余地。
2.出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人。
租賃物的所有權已經讓與給了第三人也是“買賣不破租賃”制度適用的必要條件，如果租賃關系雖然有效存在，但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續，即所有權并未發生變動，該制度就無法適用。
3.租賃物已經交付于承租人。
這里所說的交付，除指出租人已經交付租賃物外，還需承租人繼續占有租賃物。一方面，承租人未占有說明其對租賃物沒有使用收益，無此收益則失去了強化租賃權的基礎；另一方面，承租人占有不能起到公示作用，為維持交易安全，不應賦予租賃權對抗力。
4.所有權發生變動是在租賃期間內。“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內，租賃物的所有權發生變動，導致自身對于租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。因此所有權發生變動是在租賃期間，為適用”買賣不破租賃“原則的條件之一。
